Blog

Wanneer kunt u uw woning renoveren tegen het BTW-tarief van 6%?

• De woning is ouder dan 10 jaar
• Uw woning dient hoofdzakelijk als privéwoning
• De werken* worden rechtstreeks aan de eindgebruiker gefactureerd.
• De levering en de plaatsing van de materialen moeten door dezelfde aannemer gebeuren.

We zullen even dieper ingaan op voormelde voorwaarden.

1. De woning is ouder dan 10 jaar

Met woning wordt zowel uw gezinswoning, maar evengoed uw tweede verblijf of zelfs woning die u verhuurt bedoeld. (zolang de overige voorwaarden voldaan worden). Het Hof van Cassatie heeft zelfs bevestigd dat het volstaat dat het gebouw na uitvoering van de werken gebruikt wordt voor bewoning. (bv. omvorming van een schuur naar een woning).

Het tijdstip waarop de woning voor het eerst in gebruik werd genomen kan worden bewezen door aansluitingsfacturen van water, gas en elektriciteit, facturen van verhuizingsfirma, inschrijving bevolkingsregister, …

Was het vroeger geen 5 jaar? Jazeker, en daarom was er een overgangsmaatregel voor woningen die vanaf 12 februari 2016 niet voldeden aan de nieuwe voorwaarde van 10 jaar, echter deze overgangsmaatregel is ondertussen reeds uitgedoofd.

U heeft ergens gelezen 15 jaar? Klopt, voor woningen tussen 10 en 15 jaar oud geldt het verlaagde tarief van 6% niet voor “materialen die een beduidend deel vertegenwoordigen van de verstrekte dienst”. Hiermee wordt bedoeld :

• Levering van gemmenschappelijke verwarmingsketels in appartementsgebouwen
• Levering van bestanddelen van liftinstallaties (ongeacht het type van woning, en hier worden niet de “trapliften” bedoeld)

2. Uw woning dient hoofdzakelijk als privéwoning

Dit mag u letterlijk nemen, hiermee wordt bedoeld meer dan 50% privématig.

Stel dat u uw gezinswoning tevens aanwend voor uw (bij)beroep dan dient er nagegaan te worden waar de renovatiewerken plaatsvinden.

Hebben de renovatiewerken betrekking op een gemeenschappelijke ruimte dan dient de woning voor meer dan 50% privématig aangewend worden.

Hebben de renovatiewerken uitsluitend betrekking op uw beroepsmatig deel van de woning, dan geldt het BTW-tarief van 21% bij renovatie. (weliswaar kan er eventueel verlegging worden toegepast indien voorwaarden voldaan).

3. De werken worden rechtstreeks aan de eindgebruiker gefactureerd.

Over welke werken spreken we voor het tarief van 6% ? (en de overige voorwaarden zijn voldaan!)

Werken aan de binnenkant van de woning

• sanitair (wc’s, bad, douche, lavabo …) aangesloten op de waterleiding of de riolering, bijhorende vaste badkamerkasten op maat, vaste ventilators en luchtverversers in de badkamer
• nieuwe elektriciteit (leidingen, stopcontacten …)
  Voor verlichtingsarmaturen en bijhorende lampen geldt het btw-tarief van 21%, behalve als die armaturen volledig ingewerkt zijn in het plafond.
• een elektrische bel, vaste brandalarmtoestellen, vaste alarmtoestellen tegen diefstal, huistelefooninstallatie (als blijvend verbonden aan de woning)
• centrale verwarming of airconditioning met alle toestellen inbegrepen
  De levering met plaatsing van kachels, radiators, individuele convectors op hout, kolen, olie, gas of elektriciteit kan ook aan het btw-tarief van 6%
• elektrische convectors moeten rechtstreeks en blijvend zijn aangehecht aan de elektrische installatie van het gebouw. Voor elektrische convectors die enkel via een stopcontact zijn aangesloten, geldt het btw-tarief van 21%.
• isolatie van de woning
• wandbekleding, vloerbekleding (tegels, laminaat …) die wordt vastgemaakt of ter plaatse op maat wordt gesneden volgens de afmetingen van de te bedekken oppervlakte
• een nieuwe schouw, open haard
• een keuken bestaande uit opbergkasten, gootsteen, afzuigkap …
  Voor inbouwtoestellen zoals oven, microgolf, kookplaat, gas- of elektriciteitsfornuis, koelkast, diepvriezer, vaatwasmachine, wasmachine en droogkast geldt steeds het btw-tarief van 21%.
• opbergkasten die onroerend van aard zijn, bijv. als scheidingswand tussen twee kamers
• het afkrabben en vernissen van parketvloeren
• de binnen- en buitenschilderwerken en het behangen

Werken aan de buitenkant van de woning

• vernieuwen van de voorgevel van de woning door haar te bepleisteren, er een nieuwe baksteen voor te plaatsen, het mos te verwijderen, te hervoegen, het verwijderen van aanslag op gevels door zandstralen of een andere methode
• luiken, rolluiken en rolgordijnen aan de buitenkant van het gebouw
• een veranda aan uw woning
• een pergola als ze deel uitmaakt van de eigenlijke woning
• een terras grenzend aan de woning
• een garage of bijkomende garage die deel uitmaakt van de woning zodanig dat ze gebruikt wordt door de bewoners
• het verwijderen of buiten gebruik stellen van een stookolietank, maar enkel bij een omvangrijke renovatie

Onderhoud van de woning

• het vegen van schoorstenen, het ontstoppen van riolen en leidingen
• onderhoudswerken aan liften en aan installaties voor centrale verwarming, zelfs indien onderschreven door een abonnement (zie ook het laatste punt van volgende vraag)
• reinigingswerken die de uitvoering van onderhoudswerken voorafgaan (bijv. de reiniging van een te verven oppervlakte)

Algemeen

• de betaalde werkuren voor deze renovatiewerken
• onderhouden en herstellen van bovenstaande werken

Welke werken voldoen niet aan voorwaarde 6%?

• De gebruikelijke huishoudelijke reiniging die de netheid van de privéwoning tot doel heeft (stofzuigen vast tapijt, dweilen van de vloer, boenen van het parket, wassen van de ramen …).
• Afbraakwerken die niet voorafgaan aan renovatiewerken, herstelingen of onderhoud. Anders gaat het om specifieke situaties en onderworpen aan bepaalde voorwaarden.
• Renovatiewerken die geen betrekking hebben op de eigenlijke woning zoals :
  • tuinaanleg, afsluitingen tussen tuinen of percelen, tuinpaden
  • aanleg van en werken aan zwembaden, sauna’s, golfterreinen, vijvers, fonteinen
  • een terras op het einde van uw tuin, een tuinhuisje, een pad in de tuin

Daarnaast dient u tevens Eindgebruiker te zijn om recht te hebben op het verlaagd tarief. De eindgebruiker is de persoon die een zakelijk recht (eigendom, vruchtgebruik, enz.) of een recht van genot (inzonderheid als huurder) bezit op de woning die hij geheel of gedeeltelijk als privéwoning gebruikt. Een aannemer kan het werk in onroerende staat dus zowel verrichten in opdracht van de eigenaar als in opdracht van de huurder van een woning en kan in beide gevallen 6% toepassen.

Als de eigenaar een vennootschap is die de woning bijvoorbeeld gratis ter beschikking stelt aan haar zaakvoerder, dan zal de vennootschap ook kunnen genieten van het lage btw-tarief. Let wel, als de vennootschap een btw-plichtige is die periodieke aangiftes indient, dan zal de aannemer van de renovatiewerken geen btw in rekening brengen. Hij zal een factuur met ‘btw bij renovatie woning verlegd’ uitreiken. De vennootschap die de factuur ontvangt zal dan zelf via haar btw-aangifte de btw moeten voldoen, maar dit kan evenzeer tegen 6%. De verleggingsregel heeft m.a.w. geen enkele invloed op het tarief voor zover de andere voorwaarden zijn vervuld.

Of deze verlegde btw bij renovatie woning dan vervolgens aftrekbaar is in hoofde van de vennootschap, is een ander paar mouwen. De mate van aftrekbaarheid hangt af van de concrete omstandigheden. Bij een volledig privé-gebruik zal er in principe geen recht op aftrek zijn.

4. Formaliteiten

Het klassieke attest is afgeschaft sinds 1 januari 2022 en is vervangen door een verplichte vermelding op de uitgereikte factuur :

“Btw-tarief: Bij gebrek aan schriftelijke betwisting binnen een termijn van één maand vanaf de ontvangst van de factuur, wordt de klant geacht te erkennen dat (1) de werken worden verricht aan een woning waarvan de eerste ingebruikneming heeft plaatsgevonden in een kalenderjaar dat ten minste tien jaar voorafgaat aan de datum van de eerste factuur met betrekking tot die werken, (2) de woning, na uitvoering van die werken, uitsluitend of hoofdzakelijk als privéwoning wordt gebruikt en (3) de werken worden verstrekt en gefactureerd aan een eindverbruiker. Wanneer minstens één van die voorwaarden niet is voldaan, zal het normale btw-tarief van 21% van toepassing zijn en is de afnemer ten aanzien van die voorwaarden aansprakelijk voor de betaling van de verschuldigde belasting, interesten en geldboeten.”

Tot slot nog dit, u merkte op dat afbraak en wederopbouw niet vermeld staat tussen de bedoelde werken aan 6%? Klopt! En toch kan ook dit eventueel indien de voorwaarden voldaan is aan 6%. Kort gesteld :

• In een aantal steden geldt een verlaagd tarief van 6% op voorwaarde dat de afbraak en wederopbouw in één handeling gebeurt en de nieuwbouw hoofdzakelijk als privéwoning wordt gebruikt. In Vlaanderen geldt dat tarief voor de steden Aalst, Antwerpen, Brugge, Dendermonde, Genk, Gent, Hasselt, Kortrijk, Leuven, Mechelen, Oostende, Roeselare en Sint-Niklaas.
• Van 1 januari 2021 tot en met 31 december 2022 is het verlaagde btw-tarief van 6% uitgebreid tot heel het Belgisch Grondgebied. Zowel projecten van bouwheren-natuurlijke personen als die van bouwpromotoren komen in aanmerking. Het moet gaan om woningen:
  • die gedurende 5 jaar de enige en eigen woning van de bouwheer/koper zijn
  • en die een bewoonbare oppervlakte hebben van maximum 200 m². (let op, veel nuance hierin!)

Dit betreft echter zeer specifieke materie dewelke hier niet in detail wordt besproken.

Meer weten? Aarzel niet C.T.A. te contacteren !